Wednesday, 2 May 2012

IVIE nel Regno Unito

Nel Regno Unito non esiste il Catasto, o almeno non esiste con quel nome. I diritti di proprietà sono generalmente, ma non sempre, registrati nei Land Registry (e ce ne sono 3, uno per l'Inghilterra e il Galles, uno per la Scozia, e l'altro per l'Irlanda del Nord), mentre le valutazioni degli immobili o dei terreni per conto del governo, che li usa per ragioni fiscali e per le prestazioni sociali, vengono effettuate dalla VOA (Valuation Office Agency), che è un'agenzia della HMRC, l'agenzia delle entrate britannica.

La valutazioni della VOA sono ferme ai valori del 1 Aprile 1991 in Inghilterra, e del 1 Aprile 2003 in Galles. La discrepanza è dovuta al fatto che la Council Tax si paga sulla base di queste valutazioni, e dopo aver visto gli effetti della rivalutazione effettuata in Galles, i politici si sono resi conto che chiunque si renda responsabile di una rivalutazione in Inghilterra, molto probabilmente straperderà le successive elezioni nazionali, e quindi procrastinano.

Usando le valutazioni della VOA, l'IVIE verrebbe a costare molto di più a chi possiede immobili in Galles rispetto a chi li possiede in Inghilterra. La ragione, oltre ai 12 anni intercorsi tra le 2 valutazioni, è che il 1991 è anche coinciso con il precedente crack del mercato immobiliare, per cui le valutazioni sono veramente basse, sia rispetto ai trend storici, sia rispetto ai valori odierni. Per fare che un esempio, gli appartamenti da 200m2 a Mayfair che passano di mano per 8-10 milioni di sterline, saranno valutati probabilmente 200-300 mila sterline.

Questo premesso, se la Council tax venisse considerata come detraibile (e non possiamo esserne assolutamente certi, perché è una tassa, non un'imposta, ed include il pagamento di servizi come la gestione dei rifiuti), ed utilizzando le valutazioni della VOA, praticamente l'IVIE per immobili in Inghilterra non dovrebbe pagarla nessuno o quasi.

Il motivo è quello che rispetto alle valutazioni della VOA, la CT generalmente ben più elevata dello 0.76%.

In dettaglio, ai fini della valutazione della CT, in Inghilterra gli immobili vengono divisi in 8 bande. Ho fatto i conti, e con gli importi medi della CT, le prime 7 bande sono tutte più care dell'IVIE (fatto 100, si va dal 559% della banda A, al 115% della banda G).

Caveat: i conti li ho fatti sugli importi medi della CT, che però vengono decise a livello locale, e variano molto. A Wandsworth, che è l'ente locale con la CT più bassa (quindi il caso limite peggiore per quanto riguarda la detraibilità per l'IVIE), le prime 5 bande mi vengono più care dell'IVIE, la sesta banda meno cara ma di centesimi, quindi dentro la franchiga di 200 Euro, e per la settima banda (G) mi veniva un'IVIE di 825 Euro.

Per quanto riguarda l'ottava banda (H), nel caso medio generale mi venivano in franchigia immobili fino ad una valutazione VOA da £355 mila, ma ovviamente andrebbe visto caso per caso, perché dipende dall'importo della CT in una determinata località.

A questo punto val la pena di ripetermi: facendo delle prove, più sopra maggiori dettagli, praticamente mi viene che, se si verificano 2 ipotesi tutto sommato abbastanza ragionevoli (Concil Tax considerata detraibile, e valutazioni della VOA utilizzate per calcolare l'IVIE), l'IVIE sugli immobili in Inghilterra, tranne casi limite, non la dovrà pagare praticamente nessuno (le uniche eccezioni sono alcuni immobili in banda H, che comunque valgono generalmente svariati milioni di Euro, ed alcuni immobili in banda G in quelle, poche, zone dove la Council Tax è molto bassa).

Nella generalità dei casi, immobili dalla banda A alla F non dovrebbero pagare, quasi tutti quelli in banda G nemmeno, e probabilmente qualcuno in banda H se la potrebbe pure scampare (sempre con le 2 ipotesi di cui sopra).

Ad ogni modo, calcolata sulle valutazioni della VOA, l'IVIE per gli immobili in banda G o H è praticamente il 10% o meno rispetto a quella calcolabile dai valori di mercato! E con "praticamente il 10% o meno" intendo scontata almeno del 90% (cioé stile 1000 Euro invece di 10 mila Euro). 

Il punto principale diventa quindi capire se l'AdE riterrà "catastali" le valutazioni della VOA (che sono quelle utilizzate per fini fiscali nel Regno Unito), e se riterrà un tributo patrimoniale la Council Tax. 

Devo ammettere che comunque a mio parere l'IVIE mi appare come un vespaio di potenziali incostituzionalità

Qualche giorno fa a pranzo discutevo con un collega italiano di una terza persona, residente nella Repubblica Italiana, che ha un portafoglio immobiliare di 21 unità, tutte in Inghilterra, tutte in fascia A, B o C. Con l'interpretazione di cui sopra, questa persona praticamente non dovrebbe pagare un copeco di IVIE, mentre ad esempio potrebbe doverla pagare il tunisino residente nella Repubblica Italiana, magari in affitto in un tugurio nel Bel Paese, che possegga un immobile dal valore di poche decine di migliaia di Euro in un sobborgo di Tunisi. Non credo sia moralmente e costituzionalmente sostenibile un tributo che permetta scenari simili.

30 comments:

Anonymous said...

Come fai a sapere il valore catastale del tuo immobile se il VOA fornisce solo delle bande di appartenenza asssociate con quelle A-H della council tax?
Per es. Supponendo un immonbile di fascia F, il voi da' un range £82,000-£120,000, che valore do alla mia casa?
Tieni presente che tale associazione dell'immobile alla fascia F e' stata assegnata sulla base di criteri diversi come la metratura, l'esposizione, la disponibilita' del posto auto etc...
Sai sei il Council possiede il valore che ha determinato tale appartenenza???
Grazie
vittorio

Rob said...

Ciao Ale,
grazie mille delle utili informazioni.
Posso chiederti spiegazioni su quanto hai scritto: "Ho fatto i conti, e con gli importi medi della CT, le prime 7 bande sono tutte più care dell'IVIE (fatto 100, si va dal 559% della banda A, al 115% della banda G). "
i.e. prezzo acquisto alloggio £175000 e council tax £1220 Banda B la mia email è: batubelin@gmail.com

aledeniz said...

@Rob: per un immobile residenziale stare in banda B per la council tax implica che la VOA lo abbia valorizzato (quindi che il 1 Aprile 1991 sul libero mercato valesse) tra i £40,001 e i £52,000. Anche prendendo il massimo, £52k, se si portasse la CT a credito d'imposta, si annullerebbe l'IVIE, perché lo 0.76% di £52k è £395.2, che è inferiore a qualsiasi CT in qualsiasi council per un immobile in fascia B (la CT meno cara del paese è a Wandsworth, e chiedono £527.75). Questo ragionamento per essere valido si dovrebbe basare su almeno 2 ipotesi: la CT possa essere considerata un'imposta patrimoniale, e si possano utilizzare i valori VOA, perché sono quelli usati per calcolare le bande della CT, e non si debbano usare invece i valori d'acquisto o di mercato. Se la CT non la paga il proprietario, si basa anche su una terza ipotesi, e cioé che il proprietario possa o meno considerare il pagamento da parte del tuo inquilino come sostituto d'imposta.
Questo detto, chi può in questo momento confermarci o meno che le ipotesi di cui sopra abbiano o meno senso, e siano o meno accettabili? Purtroppo nessuno. L'impianto normativo di questa imposta IVIE è stato realizzato senza pensare troppo alle conseguenze, ed è probabile che si tirerà dietro una serie di strascichi giudiziari. In definitiva, l'ipotetico proprietario di quell'immobile di fascia B ha diverse scelte: pagare lo 0.76% del prezzo di acquisto (£1,330), oppure della valutazione VOA (se sceglie la massima, sono £395.2, oppure può contattare la VOA e farsi dare la valutazione esatta di quello specifico immobile), oppure decidere di usare la CT come credito d'imposta, e non pagare nulla.
Altro interessante punto che immagino aprirà delle altre controversie, è rispetto a quale giorno fare il cambio in Euro!

aledeniz said...

@Anonymous: hai provato a contattare la VOA? Io gli ho scritto una email, e mi hanno risposto.

Miguel Fantoni said...

@aledeniz: e cosa ti hanno detto quelli del VOA?

aledeniz said...

@Miguel Fantoni: di inviargli una richiesta con l'indirizzo dell'immobile, e che loro avrebbero inoltrato la richiesta all'ufficio che si occupa di questo tipo di richieste.
Nella mia email io gli avevo chiesto la generica procedura per richiedere ed ottenere la valutazione VOA specifica, non soltanto la banda.

aledeniz said...

@Miguel Fantoni: questo il testo della mia richista:

Dear Sir or Madam,

I am writing to ask you what is the procedure to request the value used to calculate the council tax banding of a specific residential property.

I know your web application provides the council tax band, and I know that given a council tax band, I know the minimum and maximum values between which that property nominal value was falling the 1st April 1991, in example if the tax band is C, I know that value must be something between £52,001 to £68,000.

In detail, the current Italian government very recently introduced a new tax, called IVIE ("Imposta sul valore degli immobili situati all'estero", that's it "levy on the value of the properties held abroad"), and to calculate the amount due, if any, for properties sited in EU countries, the instructions are to use as base not the current open market value, but the value used for taxation purposes by the country where the property is sited. As my understanding is that the value used for taxation purposes (i.e. to calculate the banding for the Council Tax) is the assumed open market capital value as at 1 April 1991, I would like to know what is the procedure to ask that value for a specific residential property.

Who can ask that value? To whom may people ask, the VOA or the local council?

Kind regards,

fhgh75 said...

Buon Giorgio a tutti! Possiedo due immobili a Londra e avevo notato anche io che la council tax è più alta dell'IVIE finendo addirittura "in credito".. La realtà è che si va "a credito" solo se l'immobile è sfitto essendo la council tax di norma a carico dell'affittuario: io ad esempio per un immobile non dovrò pagare nulla, per quello in affitto dovrò pagare interamente l'IVIE. Spero di poter compensare con il piccolo credito semipre che questo venga riconosciuto e sempre che la council tax sia detraibile. Più che altro mi auguro che la council tax band venga riconosciuta come valore catastale se no sono guai seri.. A me il valore dell'IVIE aumenta di circa 4 volte tanto se considero il valore di mercato..

Gab said...

Ciao Ale
Ci puoi informare se e quando i signori del VOA risponderanno alla tua mail precisandoti il valore dell'immobile nella banda di appartenenza?
Anch'io possiedo un'immobile a Londra e sarei interessato al processo di valutazione del VOA.
Grazie intanto della tua opera di informazione sull'argomento

Thomas said...

Circolare dell'AdE di oggi

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/3e3d10004bd500bbb110f7ad8102fe77/Cir02.07.12.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=3e3d10004bd500bbb110f7ad8102fe77

aledeniz said...

Grazie Thomas. A quanto pare, a prima lettura di quella circolare, all'AdE hanno considerato la Council Tax come riferimento per la determinazione dell'IVIE, ma non ne hanno ammesso la detrazione (anche perché come fatto notare nell'altro articolo altrimenti non avrebbe pagato nessuno o quasi). Tutto sommato la prima notizia tanto brutta non è, meglio la Council Tax che i prezzi di mercato, e sulla seconda dubito che non mancherà chi farà ricorso.

Anonymous said...

I always thought that Council Tax could not compensate IVIE. On the other hand, if you go on the web-site of VOA, you will see that, when, you buy a flat, automatically VOA will change the relevant band of that property. This confirms that the value of the property for IVIE is the purchase price.

aledeniz said...

@Anonymous of 4 July 2012 14:49:00 BST:
I am afraid but I disagree with 2 of your statements:
- as far as I know, the VOA does not automatically change the relevant band of that property after every single transaction involving that property. The rule is a different one: the VOA will not change the band as long as the property has not changed hands. This is not to discourage owners to improve their properties. When a property is sold, the VOA may decide to re-evaluate it, and perhaps change the band, but this is not made in reference to the current purchase price, but to the price the property would have had in the open market the 1st April 1991 (in England, while in Wales is 2003, in Scotland I don't know).
- while I am not a lawyer or an accountant, and I cannot and don't wish to advise you or anyone else one way or another, my understanding of the current Italian law and of the document whose link was forwarded by Thomas is that the VOA valuation should be used for IVIE purposes, not the purchase price, neither the market price. That said, if you bought a property 40 years ago for a few thousand quids, I'd suggest you to seek professional advise, as you could save a lot of money if you are right.

Anonymous said...

Thank you, Aledeniz, for your comment.
One more thing: for Ireland, a tax payer can deduct "the rates" from IVIE, but also England has "rates" on properties.Did AdA forget this ?

Anonymous said...

Mi riferisco all'esaustivo messaggio di Aledeniz di ieri: mi potrebbe consigliare come fare per ottenere dal VOA la loro valutazione di un appartamento ? Sul loro sito non ci sono riuscito: ho solo trovato il mio appartamento con la relativa banda.

Anonymous said...

bisogna andare su website del council ( redbridge, city & tower hamlets a seconda dell'indirizzo) e cercare valuation band range of values che corrisponde alla council tax band. e' nel sito di tutti i council.

Anonymous said...

Oppure si puo' andare su google e scrivere : 'valuation band range of values council tax' seguito dal nome del council ( i.e. Hammersmith and fulham, camden....etc) di appartenenza e verrebbe sicuramente fuori

Anonymous said...

May I post a comment for the gentleman who said council tax may not compensate IVIE. The document published by the tax authorities Agenia Entrate on July 2,CIRCOLARE N.28/E , readily available on the web, clearly states 'COUNCIL TAX' is to be considered for valuation purposes, on page 28. I hope this clarifies matters.

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 09:48:00 BST:
I am afraid my understanding of what pag. 28 of the ADE 28/E 2012/07/02 is saying is that while the Council Tax valuation may be used to calculate the IVIE due (column 2), the amount actually paid in UK it should not be used as a deduction from the amount due to the Italian tax agency. They give the ratio for this decision at pag. 12: "Appare opportuno precisare che non è possibile detrarre, considerandole
imposte patrimoniali, le imposte legate all’utilizzo di un determinato immobile in
qualità di abitazione dal momento che tali tasse più che essere finalizzate a colpire la
ricchezza costituita dal patrimonio sono dirette a richiedere un contributo, anche se
rapportato al valore dell’immobile, al soggetto che abitando in un determinato luogo
usufruisce dei servizi ivi forniti dalle amministrazioni pubbliche".
I would agree that given that this IVIE is bound to hit a lot of foreigner nationals who decided to move in the "Bel Paese" for all sort of reasons, they should have provided a translation of that document in a few foreign languages, above all in English, Spanish, Arab, Rumenian and Albanian.

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 09:06:00 BST and @Anonymous of 5 July 2012 08:32:00 BST: credo che "Anonymous of 5 July 2012 08:25:00 BST" si riferisse ad una serie di messaggi che ho recentemente inviato sulla pagina del gruppo Facebook NO IVIE in cui spiegavo come, a mio parere, fosse possibile richiedere alla VOA la valutazione esatta al 1 Aprile 1991 di una proprietà immobiliare in Inghilterra (o al 1 Aprile 2003). Praticamente bisogna fare una SAR alla VOA. Probabilmente ci scriverò un post su questo blog quando avrò un po di tempo, o almeno lo speso, ma ad ogni modo potete leggere i messaggi che ho inviato su NO IVIE al seguente link: https://www.facebook.com/permalink.php?id=132804770174580&story_fbid=197450777043312

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 09:48:00 BST:
to further clarify: says that the VOA valuation of your property is £50,000, the exchange rate is 0,867884 GBP for each 1 EUR (see http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/wcm/connect/ad68220049fc2678a277aaf04737a844/Binder1.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ad68220049fc2678a277aaf04737a844), so the VOA valuation in Euro is €57,611.38, and the IVIE due is €437.84. As the column 3 is empty for the UK, ADE 28/E 2012/07/02 is saying me that we cannot deduce from that amount what we already paid in the UK for the CT, so the amount due is €437.84. If you disagree with that interpretation of the ADE 28/E 2012/07/02, or if you understand it but disagree with their decision on this point, I may only suggest you to seek accounting and legal professional advise.

Anonymous said...

Ancora sul valore dell'immobile in Inghilterra.
Concesso che le bande vanno da un valore ad un altro ed il costo di appartamento acquistato, ad, es. , nel 1995, rientra nella banda data dalla VOA, secondo Aledeniz, che ringrazio per la Sua disponibilita', sarebbe possibile ottenere dalla VOA l'esatto valore dato al cespite. I miei tentativi in tal senso sono rimasti infruttuosi ed anche al Council non ho avuto chiarimenti.

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 11:09:00 BST:
Il Council non credo abbia quel dato a disposizione, loro si basano sulle bande che gli mette a disposizione la VOA. La VOA invece ha quel dato, perché è generato da loro stessi, e dato che è un dato personale, per loro stessa ammissione nelle loro policy e nelle FOI a cui rispondono in merito, io cittadino posso chiedere una SAR per ottenerlo, e loro mi devono rispondere in 40 giorni.
Il problema che hai riscontrato tu come altri può essere dovuto al fatto che la ragione per cui gli state chiedendo quel dato è nuova ed unusuale, ma non credo ci sia una specifica ragione per cui non possano darvi un dato che fondamentalmente vi appartiene.

Anonymous said...

Grazie, Aledniz, ho trovato sul sito della VOA la normativa FOI. Ma che cos'e' una SAR? Si potrebbe avere il nome completo?

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 11:36:00 BST
Hai guardato i miei messaggi di stamattina su
https://www.facebook.com/permalink.php?id=132804770174580&story_fbid=197450777043312 ?
Ad ogni modo, la SAR è una Subject Access Request, la legge che lo disciplina è il DPA 1998, qui maggiori ragguagli sul sito della VOA: http://www.voa.gov.uk/corporate/Publications/Manuals/CustomerServicesManual/l-cs-man-part-12.html .
Nota in maniera particolare: "our policy is to allow someone to see information related to his or her property, providing this does not breach any third party’s right to confidentiality". Nel caso generale, se sei il proprietario e se non ci sono situazioni particolari ti dovrebbero dare il valore preciso entro 40 giorni se gli fai una richiesta chiara accompagnato da quanto richiedono per identificarti correttamente.

Anonymous said...

Grazie di nuovo, Aledeniz.
Che ne pensi del fatto che l' AdE si e' "dimenticata" di far dedurre dalla IVIE le "rates" inglesi" ?

aledeniz said...

@Anonymous of 5 July 2012 13:25:00 BST and @Anonymous of 5 July 2012 06:04:00 BST:
Non sono come abbiano fatto con le "rate" irlandesi, ma per quel poco ch so, le "business rate" britanniche dovrebbero rappresentare una sorta di affitto medio annuale, quindi l'ammontare della rendita, per cui dovrebbero sorgere gli stessi problemi che sorgono ad esempio in Francia con il "valeur locative cadastrale" che è alla base del calcolo della "taxe foncière", per cui la Francia ha la seconda colonna a pagina 28 della circolare vuota (e quindi secondo l'AdE si dovrebbe pagare l'IVIE sulle proprietà francesi sulla base del prezzo di acquisto/di mercato o usando i moltiplicatori IMU). Da notare come permettano, magra consolazione comunque, di detrarre quanto pagato per la "taxe foncière". Certo che più ne vedo e ne leggo su quest'IVIE, più mi sembra una cosa assolutamente incredibile. In un paese serio la stampa risalirebbe a chi l'ha ideata e congegnata, e gli farebbe un bel po di domande ...

Sophie Sicily said...

I contacted VOA to request the exact valuation of my property but unfortunately they can only provide the band. As my accountant advised me to declare the highest price in the band the actual valuation would have reduced the tax payable but this information does not exist according to VOA. The reply I received is below:

Unfortunately I can not provide you with a valuation as you have requested.
If you require an exact valuation of your property, I would advise you to contact a local Estate Agent for a valuation.
Your Council Tax Banding (band C) is based on the value of your property as at 1st April 1991.
No individual valuations of properties were carried out for Council Tax purposes, but instead all domestic properties were placed in a Band when the list came into force on 1st April 1993.
As your property is in band C, it is our opinion that your property was worth between £52,001 and £68,000 as at 1st April 1991.

Anonymous said...

Abito in Italia, dove ho un lavoro, una cara amica inglese, sola e senza figli, vorrebbe intestare ad entrambe una casa che lei ha comprato ma per cui io non ho versato un centesimo. Lo farebbe per 2 motivi:1) così non pagherebbe nessuna tassa (ha già 3 case in Inghilterra), e2) per poterla lasciare un giorno in eredità a mio figlio, oggi 19enne. Dovrei pagare una tassa su questa casa?
Grazie.
Maria

ER's blog said...

Ciao, vi segnalo l'ultimo post relativo all'IVIE su immobiliestero.blogspot.com

Si tratta di una denuncia presso la Commissione Europea scritta dall'Avv. Maria Giovanna Villari, Avv. Bernard Catapano, Dott. Proc. Angelo Oliverio e l'Avv. Carlo Villari.

Raccomando di presentare la propria denuncia, e soprattutto di spargere la voce attraverso i tanti tartassati IVIE

Saluti
Ermanno Romano